Monday , May 21 2018
aren
الرئيسية / الفقاعات العقارات في الاقتصاد المحفز

الفقاعات العقارات في الاقتصاد المحفز

ﻳِﻨﺘﻈﺮ ﺍﻟﻌﺪﻳﺪ ﻣﻦ ﺍﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮﻳﻦ ﺍﻟﻔﺮﺻﻪ ﺍﻟﻤﻨﺎﺳﺒﻪ ﻟﺘﺤﻘﻴﻖ ﺍﻻﺭﺑﺎﺡ, في حين  ﻳﻌﺘﻘﺪ ﺍﻟﺒﻌﺾ ﻣﻨﻬﻢ اﻥ ﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭ ﺍﻻﻣﻦ ﻫﻮ  الاستثمار في الأصول الثابتة كالاستثمارالعقاري حيث يصنف ﺑﻌﺪ ﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭ ﻓﻲ ﺍﻟﺴﻨﺪﺍﺕ ﺍﻟﺤﻜﻮﻣﻴﻪ العالية السيولة ﻻﻧﻪ ﻳﺤﺎﻓﻆ ﻋﻠﻰ ﻗﻴﻤﻪ ﺍﻻﺻﻞ ﻣﻦ ﺍﻟﺴﺮﻗة و ﻓﻲ ﻣﻌﻈﻢ ﺍﻻﺣﻴﺎﻥ ﻣﻦ ﺍﺿﺮﺍﺭ ﺍﻟﺘﻘﻠﺒﺎﺕ ﺍﻻﻗﺘﺼﺎﺩﻳﻪ ﺍﻟﺘﻲ ﻗد تصيب ﺍﻟﺴﻮﻕ. ﻭﻓﻲ ﺣﻘﻴﻘﻪ ﺍﻻﻣﺮ ﻓﺎﻥ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﺍﺕ  ﻛﺎﺳﺘﺜﻤﺎﺭ ناجح  قد ﺗﻌﺘﺮﻳه ﺑﻌﺾ ﺍﻟﻤﺸﺎﻛﻞ ﻭﻗﺪ يتسبب باﺿﺮاﺭ ﺑﺎﻟﻎ ﻓﻲ ﺍﻻﻗﺘﺼﺎﺩ ﺍﻟﻮﻃﻨﻲ ﺍﺫﺍ ارتبط ﻣﻊ ﺑﻌﺾ ﺍﻟﺴﻴﺎﺳﺎﺕ ﺍﻟﻨﻘﺪﻳﻪ ﺍﻟﺘﻲ ﻳﺘﺨﺬﻫﺎ ﺍﻟﺒﻨﻚ ﺍﻟﻤﺮﻛﺰﻱ ﻓﻲ ﺍﻟﺪﺭﺟﻪ ﺍﻻﻭﻟﻰ ﻟﺘﺤﻔﻴﺰ ﺍﻻﻗﺘﺼﺎﺩ ﺍﻟﻤﺘﺮﻧﺢ.

في طبيعة الحال فاﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮﻳﻦ ﻳﻨﻈﺮﻭﻥ ﺍﻟﻰ ﺍﻟﻔﺮﺹ ﺍﻟﺘﻲ ﺗﻌﻮﺩ ﻋﻠﻴﻬﻢ ﺑﺎﻟﺮﻳﺢ ﺍﻟﻌﺎﻟﻲ فهم يجدون ﻓﻲ ﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺍﻟﻤﻜﺎﻥ ﺍﻟﻤﻨﺎﺳﺐ ﻣﻘﺎﺭﻧﻪ ﻣﻊ ﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭﺍﺕ ﺍﻻﺧﺮﻯ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺮﻏﻢ ﻣﻦ ان ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻨﻮﻉ ﻣﻦ ﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭ ﻳﺤﺘﺎﺝ ﺍﻟﻰ سيولة ﻋﺎﻟﻴﻪ. حيث يلجأ ﺍﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮﻳﻦ ﺍﻟﻰ البنوك ﻟﻼﻗﺘﺮﺍﺽ ﻭﺳﺪ ﺍﺣﺘﻴﺎﺟﺎتهم من السيولة.

ﻋﻠﻰ ﺿﻮﺀ ﻣﺎ ﺳﺒﻖ ﻓﺎﻥ ﻫﻨﺎﻟﻚ ﺛﻼﺛﻪ ﻋﻮﺍﻣﻞ مؤثرة ممكن ان تتسبب في اظهار النتائج الغير ﻣﺮﻏﻮﺏ ﻓﻴﻬﺎ على الاقتصاد الوطني. ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻌﻮﺍﻣﻞ ﻧﺬﻛﺮ ﻣﻨﻬﺎ ﺳﻌﺮ ﺍﻟﻔﺎﺋﺪﻩ ﺍﻟﻤﻨﺨﻔﻀﻪ كسياسة ﻧﻘﺪﻳﻪ ﻟﺘﺤﻔﻴﺰ ﺍﻻﻗﺘﺼﺎﺩ ﺍﻭ ﺍﻟﺴﻮﻕ  ﺍﻟﻤﺘﺒﺎﻃﺊ.  ﺛﺎﻧﻴﺎ ﺯﻳﺎﺩﻩ ﺍﻟﻌﺮﺽ عن ﺍﻟﻄﻠﺐ ﻓﻲ ﺍﻟﺴﻮﻕ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ. ثالثا الوقت ، مع مرور الوقت تستحق القرض للدفع و بالتالي يعتبر الوقت عاملا مهما يجب اخذه بالحسبان. ﺑﺎﻻﺿﺎﻓﻪ ﺍﻟﻰ تلك العوامل ﻓﺎﻧﻪ ﺍﺳﻌﺎﺭ ﺍﻟﻤﻨﺎﺯﻝ ﺍﻭ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﺍﺕ ﺍﻟﻤﺒﺎﻟﻎ ﻓﻴﻬﺎ ﻧﺘﻴﺠﻪ ﺍﻟﻤﻀﺎﺭﺑﺎﺕ ﻓﻲ ﺑﻌﺾ الاسواق ﻗﺪ ﺗﺆﺩﻱ ﺍﻟﻰ ﺗﺸﻜﻴﻞ ﻣﺎ ﻳﺴﻤﻰ ﺑﺎﻟﻔﻘﺎﻋﺎﺕ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﻪ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻔﻘﺎﻋﺎﺕ ﻻ ﺗﺘﻘﺎﺑﻞ ﻣﻊ ﺍﻟﻘﻮﻩ ﺍﻟﺸﺮﺍﺋﻴﻪ ﺍﻟﻤﻮﺟﻮﺩﻩ ﻓﻲ ﺍﻟﺴﻮﻕ ﻭﻫﺬﺍ ﻳﻘﻮﺩ بدوره ﺍﻟﻰ ﺗﺠﻤﻴﺪ ﺍﻻﺳﻮﺍﻕ ﻓﻲ ﻋﺪﻩ ﺳﻨﻮﺍﺕ

ان ﺍﻻﺯﻣﻪ ﺍﻟﻤﺎﻟﻴﻪ ﺍﻟﻌﺎﻟﻤﻴﻪ ﺍﻟﺴﺎﺑﻘﻪ ﺍﻟﺘﻲ ﺣﺪﺛﺖ ﻓﻲ ﻋﺎﻡ 2008 ﻛﺎﻧﺖ ﺑﺴﺒﺐ ﺧﻄﺎ في ادارة ﻘﺮﻭض ﺍﻟﺮﻫﻮﻥ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭية ﻭﻣﺘﻌﻠﻘﻪ  أيضا بطبيعة  ﺍﻟﺴﻮﻕ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭية آنذاك. ﻭ ﻋﻼﻭﻩ ﻋﻠﻰ ﺫﻟﻚ فان ﺍﻻﺭﺗﺒﺎﻁ ﺍﻟﻘﻮﻯ ﺑﻴﻦ ﺍﻟﺒﻨﻮﻙ ﺍﻟﺪﻭلية ﺟﻌﻠت ﻣﻦ ﺍﻟﻜﺎﺭﺛﻪ ﺍﺳﻮء بحيث ﺍﻧﺘﻘﻠﺖ ﻫﺬﻩ ﺍﻻﺯمة ﺍﻟﻰ ﺍﻻﻗﺘﺼﺎﺩﻳﺎﺕ ﺍﻟﻤﺠﺎﻭﺭﻩ. فقامت ﺍﻟﺒﻨﻮﻙ ﺍﻟﻤﺮﻛﺰﻳﻪ ﻓﻲ هذا الصدد باتخاذ ﻗﺮﺍﺭﺍﺕ ﻧﻘﺪﻳﻪ لتخفيض ﺍﺳﻌﺎﺭ ﺍﻟﻔﺎﺋﺪﻩ  من اجل ﺗﺤﻔﻴﺰ ﺍﻻﺳﻮﺍﻕ ﻭﺗﻌﺎﻓﻴﻬﺎ. حيث خفضت ﺍﻟﻔﺎﺋﺪة ﺍﻟﻤﻤﻨﻮحة ﻣﻦ ﺍﻟﺒﻨﻚ ﺍﻟﻤﺮﻛﺰﻱ ﻋﻠﻰ ﻣﺪﻯ ﺛﻤﺎﻥ ﺳﻨﻮﺍﺕ ﺍﻟﻤﺎﺿﻴﻪ ﺍﻟﻲ ﺍﻗﻞ ﻣﺴﺘﻮﻯ ﺷﺎﻫﺪﺗﻪ ﺍﻟﺒﻨﻮﻙ فعلى ﺳﺒﻴﻞ ﺍﻟﻤﺜﺎﻝ ﻓﻲ ﺍﻟﻤﺎﻧﻴﺎ شهدت الأسواق بما يسمى ﺍﻟﻔﻮﺍﺋﺪ ﺍﻟﺴﻠﺒﻴﻪ. ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺘﺤﻔﻴﺰ حث ﺍﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮﻳﻦ ﻣﻦ ﺧﻼﻝ الأجواء الايجابية ﻭ ﺍﻟﺜﻘﻪ ﺍﻟﻤﺘﺒﺎﺩﻟﻪ ﻣﻊ ﺍﻟﺤﻜﻮﻣﺎﺕ ﺍﻟﻲ ﺍﻃﻼﻕ ﺍﻻﻋﻤﺎﻝ ﻭﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭات.

 ان ﺗﺨﻔﻴﺾ اسعار ﺍﻟﻔﺎﺋﺪة ﻳﺆﺩﻱ بطبيعة الحال ﺍﻟﻰ ﺯﻳﺎﺩﻩ ﺍﻟﺴﻴﻮلة ﺍﻟﻨﻘﺪية ﻓﻲ ﺍﻻﺳﻮﺍﻕ ﻭيؤدي كنتيجة ﺍﻟﻰ ﺭﻓﻊ ﺍﻻﺳﻌﺎﺭ لزﻳﺎﺩة ﺍﻟﻄﻠﺐ على انواع ﺍﻟﺴﻠﻊ  عموما ﺍﻭ ﻗﺪ  يصيب هذا الارتفاع ﻗﻄﺎﻋﺎﺕ ﻣﻌﻴﻨﻪ ﻓﻲ ﺍﻻﻗﺘﺼﺎﺩ و يؤدي بدوره ﺍﻟﻰ ﺯﻳﺎﺩﻩ ﻣﻌﺪﻝ ﺍﻟﺘﻀﺨﻢ.

 فمن ﺍﺟﻞ ﺍﻟﺤﻔﺎﻅ ﻋﻠﻰ ﺍﻻﺳﻮﺍﻕ ﺳﻠﻴﻤﻪ تقوم ﺍﻟﺒﻨﻮﻙ ﺍﻟﻤﺮﻛﺰﻳﻪ ﻋﻠﻲ ﺍﻋﺎﺩة ﺭﻓﻊ ﺳﻌﺮ ﺍﻟﻔﺎﺋﺪة ﻻﻣﺘﺼﺎﺹ ﺍﻟﺴﻴﻮﻟﻪ الزائدة ﻭﺗﺨﻔﻴﺾ ﻣﻌﺪﻝ ﺍﻟﺘﻀﺨﻢ ﻭﻟﻜﻦ ﻳﺠﺐ ﺍﻥ ﻳﻜﻮﻥ ﺫﻟﻚ ﻣﻦ ﺧﻼﻝ ﺍﺗﺨﺎﺫ ﺍﻻﺟﺮﺍﺀات الصحيحة ﻓﻲ ﺍﻟﻮﻗﺖ ﺍﻟﺼﺤﻴﺢ لانه قد تؤدي الى نتائج معكوسة تولد ﺩﻳﻮﻥ ﻣﺘﻌﺴﺮﻩ ﻭﺧﺎﺻﻪ اذا كان ﺍﻟﻄﻠﺐ ﻓﻲ السوق ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﻟﻢ يقابله ﺍﻟﻌﺮﺽ المناسب.

 ﻗﻴﺎﺳﺎ ﻋﻠﻰ العوامل ﺍﻟﺘﻲ ﺫﻛﺮﺕ ﺳﺎﺑﻘﺎ ﻫﻨﺎﻟﻚ ﺛﻼﺙ ﺳﻴﻨﺎﺭﻳﻮﻫﺎﺕ ﻣﺤﺘﻤﻠﻪ ﻗﺪ تعتبر ﺍﻟﺴﻴﻨﺎﺭﻳﻮﻫﺎﺕ الاسواء للاسواﻕ. ﺍﻟﺴﻴﻨﺎﺭﻳﻮ ﺍﻻﻭﻝ ،ﺍﺫﺍ بقي الطلب ضعيفا ﻭﻟﻢ ﻳﻘﺎﺑﻞ ﺍﻟﻌﺮﺽ المناسب اي  معدل مبيعات الجديدة للمنازل ﻓﻲ ﺍﻟﺴﻮﻕ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ بقي منخفضا فالاﺳﻌﺎﺭ في السوق ﺳﻮﻑ ﺗﻨﺨﻔﺾ ﻣﻊ  مرورﺍﻟﻮﻗﺖ مما يجعل المستثمرين ﻓﻲ ﻭﺿﻊ  مالي ﺳﻴﺊ ﻻﻧﻬﻢ لم ﻳﺤﺼﻠﻮﺍ ﻋﻠﻰ المنفعة ﺍﻟﻤﺮﺟﻮة من ﻫﺬﺍ ﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭ ﻭﻋﻠﻴﻪ لن ﻳﺘﻤﻜﻨﻮﺍ ﻣﻦ ﺍﻋﺎﺩﻩ ﺍﻟﻘﺮﻭض ﺍﻟﻰ ﺍﻟﺒﻨﻮﻙ . ﻛﻨﺘﻴﺠﺔ ﻟﺬﻟﻚ ﻓﺈﻥ ﺍﻟﻘﺮﻭﺽ ﺍﻟﻤﻤﻨﻮﺣﻪ ﻣﻦ ﺍﻟﺒﻨﻮﻙ ستتعثر ﻭﻟﻦ ﺗﺴﺘﻄﻴﻊ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﺒﻨﻮﻙ ان ترد ﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺗﻬﺎ الى ﺑﺎﻗﻲ ﺍﻟﻤﺆﺳﺴﺎﺕ ﺍﻟﻤﺎﻟﻴﻪ ﺍﻻﺧﺮﻯ ﺣﺘﻰ ﻭﻟﻮ حازت ﻋﻠﻰ ﺍﻻﺻﻮﻝ ﺍﻟﻤﺘﻤﺜﻠﻪ  ﺑﺎﻟﻌﻘﺎﺭﺍﺕ كضمان ﻭ ﺗﺎﻣﻴﻦ لها لغرض بيعه  في ﺍﻟﻤﺴﺘﻘﺒﻞ للاﻳﻔﺎﺀ ﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺗﻬﺎ ﻭﻟﻜﻦ وان حدث هذا سيؤدي ﺍﻟﻰ ﻣﺰﻳﺪ ﻣﻦ ﺗﺪﻫﻮﺭ في ﺍﻻﺳﻌﺎﺭ.

ﺍﻣﺎ ﺍﻟﺴﻴﻨﺎﺭﻳﻮ ﺍﻟﺜﺎﻧﻲ ، ﺍﺫﺍ تجمدت الاسواق ﺑﺴﺒﺐ ﺗﺸﻜﻞ ماتسمى بالفقاعات السعرية فان العائد على الاستثمار سيبقى منخفضا ﻭﺑﺎﻟﺘﺎﻟﻲ ﻟﻦ ﻳﻜﻮن المستثمرين ﻗﺎﺩﺭﻳﻦ ﻋﻠﻰ ﺍﻳﻔﺎﺀ ﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺗﻬﻢ في ﺭﺩ ﺍﻟﺪﻳﻮﻥ ﻭﻓﻮﺍﺋﺪﻫﺎ ﻓﻲ ﺣﺎﻝ ﺍﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻬﺎ الى المؤسسات المقرضة. ﺍﻟﺴﻴﻨﺎﺭﻳﻮ ﺍﻟﺜﺎﻟﺚ ،ﻓﻲ ﺣﺎﻝ ﺭﻓﻊ ﺍﻟﺒﻨﻚ ﺍﻟﻤﺮﻛﺰﻱ ﺳﻌﺮ ﺍﻟﻔﺎﺋﺪة ﻻﺣﺘﻮﺍﺀ ﺍﻟﺘﻀﺨﻢ ﻫﺬﺍ ﻣﻤﻜﻦ ﺍﻥ ﻳﺴﺒﺐ ﺯﻳﺎﺩﻩ الكلفة الراسمالية ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻤﻘﺘﺮﺿﻴﻦ ﻓﻲ ﺣﺎﻝ ﺍﺭﺍﺩﻭﺍ ﺩﻓﻊ ﺍﻟﻘﺮﻭﺽ ﻃﻮﻳﻠﻪ  اﻭ ﻣﺘﻮﺳﻄﻪ ﺍﻻﺟﻞ ﻋﻨﺪ ﺍﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻬﺎ ﻭﺍﻟﺬﻱ ﺑﺪﻭﺭﻩ ﻳﺠﻌﻠﻬﻢ ﻓﻲ ﻣﻮﻗﻒ ﻣﺎﻟﻲ ﺤﺮﺝ.

ﺍﺧﻴﺮﺍ ﺍن ﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ كاﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭ ﻃﻮﻳﻞ ﺍﻻﺟﻞ  و خاصة ﻓﻲ ﺍﻻﺳﻮﺍﻕ المحفزة يحتاج ﺍﻟﻰ استراتجية للخروج ﻻﻧﻪ ﻣﻦ ﺍﻟﻤﻤﻜﻦ ﺟﺪﺍ ﺍﻥ يوﺍﺟﻪ ﺍﺣﺪﺍﺙ ﻏﻴﺮ ﻣﺘﻮﻗﻌﻪ ﻭ ﺻﻌﺒﻪ ﻭﺍﻟﺬﻱ ﺑﺪﻭﺭﻩ ﻳﻤﻜﻦ ﺍﻥ يحول ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻨﻮﻉ ﻣﻦ ﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭ الى ﻛﺎﺭﺛﻪ حقيقية ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮﻳﻦ. و بشكل مرتبط ﻳﺠﺐ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺒﻨﻮﻙ ﺍﻟﻤﺮﻛﺰﻳﻪ ﻭﺿﻊ سياسة نقدية ﻓﻌﺎﻟﻪ ﻓﻲ ﺍﻟﻮﻗﺖ ﺍﻟﻤﻨﺎﺳﺐ ﻟﻠﺤﻔﺎﻅ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺴﻮﻕ ﺳﻠﻴﻢ ﻭمعافى.

شاهد أيضاً

التنبؤ بالأزمات من خلال تحليل منحنى العائد على سندات الخزينة

قد أظهرت العديد من الدراسات قلقا كبيرا حول الوضع الحالي لأسواق المال العالمية محذرة من …